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空き家・土地 Q&A

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①近隣に被害(人的・物的を問わず)が発生した場合、損害賠償責任が生じる

②固定資産税が最大6倍になる(優遇措置が受けられなくなる)

③行政による代執行により強制取壊等に要した費用を支払う義務が生じる

 これらは段階を経て発生するリスクですが、そうなってからでは遅いのです!
それほど「空き家」は大きな社会問題として深刻化しているのです。

空家等対策の推進に関する特別措置法ってご存知ですか?

グラフは総務省統計局の空き家等の住宅に関する主な指標の集計結果についてより

 空き家による悪影響の懸念古いビルの看板が落下し、通行人が大ケガを負う
といった事故が実例としてあるように、経年とともに建物は必ず朽ちていきます。
他にも外壁が歩道に落ちて、危うく通行人が被害に遭いそうなケースもあります。
個人が所有する空き家が、大きなビルと同じ被害をもたらすとは言えないですが、
それでも老朽化の結果、付近や周辺に悪影響をもたらす可能性は否定できません。

例をあげると以下のような点で、空き家がもたらす悪影響が懸念されています。

空き家の特徴 懸念される悪影響
全体の傾き、主要構造の腐食 倒壊による被害
屋根・外壁の剥離 飛散による被害
設備、門・塀の老朽化 脱落や倒壊による被害
浄化槽の破損、汚水の流出 衛生上の影響
ごみ等の放置、不法投棄 衛生上の影響、害獣・害虫の増殖
景観計画に不適合 景観上の影響
窓ガラスの破損、門扉の破損 不法侵入の危険
植栽の不整備 害獣・害虫の増殖、道路通行上の影響

 これらの特徴と悪影響は相乗的に発生し、放置される期間が長ければ危険度が
増すことを考えると、古い空き家ほど早急な対策が必要なことを示しています。

 


 

 全国で放置空き家が問題視される中、「空家等対策の推進に関する特別措置法」
(通称:空家対策特別措置法)が平成26年11月に成立し、平成27年5月に
施行されました。この法律では、次のことが定められています。

  • 空き家の実態調査
  • 空き家の所有者へ適切な管理の指導
  • 空き家の跡地についての活用促進
  • 適切に管理されていない空き家を「特定空家」に指定することができる
  • 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
  • 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる



 そもそも「空き家」とは、居住その他の使用(セカンドハウスも含まれます)
がなされていないことが常態である建築物(及びその敷地)のことを指します。
(空家等対策の推進に関する特別措置法 2条より抜粋)。
具体的には、年間を通して人の出入りの有無や、水道・電気・ガスの使用状況
などから総合的に見て「空き家」かどうか判断する、とされます。

 たとえ空き家であっても、所有者の許可なしに敷地内に立ち入ることは
不法侵入にあたるためできません。
しかし、「空家対策特別措置法」では、管理不全な空き家の場合、自治体による
敷地内への立ち入り調査を行う事ができたり、所有者の確認をするために住民票や
戸籍、固定資産税台帳(税金の支払い義務者の名簿)の個人情報を利用できる他、
水道や電気の使用状況のインフラ情報を請求できるとされ、所有者の情報を
取得しやすくなりました。

 空き家を適正管理する義務は所有者にあります。建物が老朽化して倒壊しそう、
庭の草木が成長して道路まではみ出している、捨てられたゴミのせいで害獣が
発生しているなどの場合、所有者はすぐにその状況を改善する必要があります。

 「空家対策特別措置法」では、所有者の義務である空き家の適正管理をしない
所有者に対して、自治体(市町村)が助言、指導、勧告といった行政指導、そして
勧告しても状況が改善されなかった場合は命令を出すことができるようになりました。

 行政からの連絡は主に郵送で、管理状況に改善が見られなかったり、行政への
連絡がなかったりした場合、行政職員が直接訪問するケースも多くあります。
役所から所有している空き家の管理について、助言、指導、勧告、命令があった場合、
直ちに役所の担当者へ連絡し、改善を行うという意思を伝える必要があります。



 例えば「庭の草木が伸びているので除草作業を行ってください」と行政から、
適正管理を求める助言があった場合は、近隣住民からの苦情があったということが
考えられます。
助言は法的な効力が無いため、対応するかどうかは所有者の判断に委ねられますが、
比較的容易に対応できることも多いので近隣住民のためにも対応することが必要です。

 



 所有者が助言に従わない場合や、改善が直ちに必要な場合、 所有者に対して
市町村から空き家管理について指導されることがあります。

指導は助言よりも行政指導として重く、所有者に対して適正管理を強く促すものです。

 初めての行政指導で指導がされた場合、近隣住民から複数のクレームがあった可能性
が高くなります。もし、所有している建物について市町村から改善の指示がきた場合、
近隣住民のために、早急な管理状況の改善が必要です。
具体的にどのように改善するか市町村にも連絡してください。




 

 空き家の適正管理について指導されても状況が改善されない場合、所有者に
対して市町村は状況改善の勧告を行います。

その状況は、近隣住民に大きな被害をもたらす可能性があるような 深刻なケース
が多いため一刻も早い対応が必要です。

 「特定空家」に指定されてた後に改善を勧告されてしまうと、その状況が改善されるまで
固定資産税の優遇措置が適用されず、従来の土地の税金最大6倍支払う必要となります。

 例えば固定資産税が50,000円の場合、単純にいいますと最大300,000円
のご負担となります。(すべてが単純にそうなるわけだはなく土地の面積によります)

 もし、所有している空き家が管理改善の勧告を受けた場合、すみやかに担当者へ連絡し、
現状を把握し改善する必要があります。
勧告を受けた空き家は、そのまま放置すると危険なケースもあるため、迅速な状況把握
と対応が必要となる深刻な事態だと認識してください。

※特定空家に指定されても、原因となっている状態を改善するとで特定空家から
解除されます。

 

 

 勧告されても所有者が対処しない場合、市町村は空き家の所有者に対して
改善の命令を出します。
命令は助言、指示、勧告といった行政指導よりも重く、行政処分と言われる行為で、
空家対策特別措置法では命令に背くと50万円以下の罰金が科されます。

 また、命令を受けた空き家に改善が見られない場合、行政が所有者に代わり対処し、
その費用を所有者に請求する行政代執行により、樹木の伐採や塀の撤去、建物の
解体が行われる可能性もあります。

 命令を受けた場合、それは行政からの最も厳しい通告だと思ってください。
空き家をこのまま放置し続けると、建物の倒壊、火災の発生などで
近隣住民の生命を巻き込む非常に高い危険性があり、一刻も早い迅速な対応が
必要な状況です。
もし管理状況改善の命令を受けた場合、すぐに職員に連絡し、空き家を
適切に改善するような対応を取るようにしてください。



 特定空家に指定された後に改善の勧告されてしまうと、土地にかかる固定資産税の
優遇措置が適用されなくなるなど、所有者にとっても大きなデメリットがあります。

 平成27年5月26日に施行された「空家等対策特別措置法」では、『特定空家等
とは、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態又は
著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより
著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置する
ことが不適切である状態にあると認められる空家等をいう』とされています。



 


 

 



 具体的にどのような状態になると「特定空家」に指定されてしまうのでしょうか。
「特定空家等に対する措置」のガイドラインを元に説明します。
もし、所有する空き家が「特定空家」に該当する場合は、近隣住民の方々に危険を
及ぼす可能性があるので、一刻も早く、適切な管理をすることをお勧めします。

① 倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある状態

 建物の破損や不朽、門や看板など倒壊の危険性が恐れがある状態をいいます。

 著しく衛生上有害となるおそれのある状態

 汚物の異臭、ゴミの放置による害獣などが繁殖し衛生上有害となる恐れのある状態をいいます。

③ 適切な管理が行われず著しく景観を損なっている状態

 建物に汚物や落書き、立木の繁殖、既存の景観に関するルールに著しく適合しない状態をいいます。

④ その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 立木が近隣に散乱、動物の鳴き声や糞尿の臭気、不審者の侵入や、雪落の危険性など
近隣住民の生活に悪影響を及ぼしている状態をいいます。

 



 その建物全体が空室で老朽化が進んでいる場合、対象となります。
例えば、マンション販売会社(運営会社)が倒産し、マンション管理組合も居住者も存在しない
(特にリゾートマンションに多い)建物がこれに該当します。

 当社が知る限りでも築25年を超え、放置された廃墟状態のリゾートマンションが相当数存在します。
この場合大半の区分所有者が管理費・修繕積立金の支出がないため年に一度の固定資産税さえ払ってい
ればとの安易な考えで放置しているケースが多く見受けられます。

放置した結果

 戸建てと同様、上記の通りとなります。また戸建てより悪条件(戸建ての場合所有者が単数で
意思決定が速やかであるが、分譲マンションの場合、区分所有者が複数且つ所在が分散している
ため意思決定及び行動に相当な時間と労力を要する)のためあらゆる意味での個々の負担が
大きくなります。
また近い将来個人所有であれば、次代へこのリスクを背負わせてしまうことにもなります。

 別荘(建物)或いはリゾートマンションのご所有者様で、
これ
までの内容に少しでも該当される方は、是非当社へご相談下さい。
あらゆるノウハウによりお客様のお悩みにお答えいたします。

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